Heimstaden stoppt neues Kapital: Was Berlins Vergesellschaftungspläne für Eigentum bedeuten

20.000 Wohnungen kann man nicht mitnehmen – Kapital schon

20.000 Wohnungen.

Wert:

rund 5 Milliarden Euro.

Und trotzdem sagt einer der größten europäischen Wohnungskonzerne inzwischen:

Vorläufig kein neues Kapital mehr nach Deutschland.

Der Grund liegt in Berlin.

Linke, Grüne und SPD haben sich in ihren Sondierungen darauf verständigt, große private Wohnungsbestände ab 10.000 Wohnungen zu vergesellschaften.

Heimstaden wäre betroffen.

Das Interessante an dieser Geschichte ist aber gar nicht zuerst die Frage:

Kommt die Vergesellschaftung tatsächlich?

Sondern:

Was passiert bereits, obwohl sie noch gar nicht beschlossen ist?

Das Geld bewegt sich, bevor sich das Gesetz bewegt

Ein konkretes Vergesellschaftungsgesetz existiert noch nicht.

Es gibt ein Sondierungspapier.

Koalitionsverhandlungen stehen noch bevor.

Ein Anwendungsgesetz ist frühestens für 2028 vorgesehen.

Ob und in welcher Form es anschließend verfassungsrechtlich Bestand hätte, ist offen.

Heimstaden selbst hält eine erfolgreiche Umsetzung offenbar für wenig wahrscheinlich.

Und trotzdem lautet die Konsequenz:

kein frisches Kapital für Deutschland.

Das ist eine bemerkenswerte ökonomische Lektion.

Denn Kapital wartet nicht darauf, bis ein politisches Risiko endgültig eingetreten ist.

Es bewertet:

Wahrscheinlichkeiten.

Genau das unterscheidet Investitionen von politischen Debatten

Politisch lässt sich sagen:

Noch ist nichts entschieden.

Ökonomisch kann gleichzeitig gelten:

Die Entscheidung wirkt bereits.

Ein Investor fragt nicht erst:

Ist dieses Gesetz heute gültig?

Er fragt:

Welche Regeln könnten während der nächsten zehn, zwanzig oder dreißig Jahre für mein Kapital gelten?

Denn Immobilien sind langfristige Anlagen.

Und gerade deshalb ist Rechtssicherheit für sie besonders wichtig.

Was Berlin tatsächlich plant

Nach dem Sondierungspapier sollen sehr große private Wohnungsgesellschaften künftig höchstens ungefähr 10.000 Berliner Wohnungen behalten können.

Größere Bestände sollen vergesellschaftet werden.

Rund 160.000 Wohnungen könnten betroffen sein.

Neubauten seit 2021 sollen ausgenommen bleiben.

Für die Entschädigung ist politisch ein Gesamtdeckel von 16 Milliarden Euro vorgesehen.

Das ist weitreichend.

Aber noch kein geltendes Recht.

Denn Artikel 15 ist kein rechtsfreier Raum

Das Grundgesetz enthält die Möglichkeit einer Vergesellschaftung ausdrücklich.

Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können durch Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.

Gleichzeitig schreibt Artikel 15 eine Entschädigung vor.

Berlin hat dafür bereits ein Rahmengesetz beschlossen.

Es verlangt:

Verhältnismäßigkeit.

Erforderlichkeit.

Angemessenheit.

Und:

angemessene Entschädigung.

Ausgangspunkt der Entschädigung soll laut Berliner Rahmengesetz der Verkehrswert sein.

Damit ist keineswegs entschieden, dass der derzeit politisch genannte 16-Milliarden-Euro-Rahmen einer späteren gerichtlichen Überprüfung standhalten würde.

Deshalb sollte man auch mit dem Wort „Enteignung“ vorsichtig sein

Juristisch wird hier über eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 GG gesprochen.

Das ist nicht identisch mit einer klassischen Einzelenteignung nach Artikel 14 GG.

Für Eigentümer kann das wirtschaftliche Ergebnis trotzdem ähnlich einschneidend sein:

Eigentum wird gegen Entschädigung in eine andere Eigentumsordnung überführt.

Der Unterschied ist juristisch wichtig.

Für einen Investor bleibt trotzdem die Frage:

Welchen Wert hat mein Eigentum unter zukünftigen Regeln?

Die Befürworter haben ebenfalls ein Argument

Berlin besitzt einen angespannten Wohnungsmarkt.

Die Befürworter sehen große private Wohnungsbestände als Teil des Problems und wollen stärkeren gemeinwirtschaftlichen Einfluss.

Artikel 15 existiert gerade deshalb im Grundgesetz.

Eigentum ist in Deutschland nicht absolut.

Artikel 14 formuliert ausdrücklich:

Eigentum verpflichtet.

Diese Seite gehört zur Debatte dazu.

Aber auch die Reaktion des Kapitals gehört dazu

Politische Entscheidungen haben Nebenwirkungen.

Eine davon kann sein:

Investoren verlangen eine höhere Rendite.

Oder investieren weniger.

Oder investieren:

woanders.

Heimstaden formuliert genau das derzeit sehr deutlich.

Deutschlandweit besitzt das Unternehmen knapp:

30.000 Wohnungen.

Deutschland ist einer seiner größten Märkte.

Und trotzdem wird neues Kapital zunächst zurückgehalten.

Das bedeutet allerdings nicht: 20.000 Wohnungen verschwinden

Das ist wichtig.

Heimstaden kann seine Berliner Häuser nicht einfach einpacken und nach Stockholm transportieren.

Die Wohnungen:

bleiben in Berlin.

Die Mieter:

bleiben in Berlin.

Das Grundstück:

bleibt in Berlin.

Der politische Konflikt verändert zunächst nicht den physischen Bestand.

Und genau darin liegt die Besonderheit einer Immobilie.

Immobilien sind unbeweglich

Der Name sagt es bereits.

Immobil.

Eine Immobilie ist untrennbar verbunden mit:

ihrem Grundstück,

ihrer Kommune,

ihrem Staat,

dessen Rechtsordnung.

Wer Eigentümer einer Berliner Wohnung ist, besitzt damit nicht nur Beton, Dach und Grundstück.

Er akzeptiert gleichzeitig das Berliner und deutsche:

Mietrecht.

Baurecht.

Steuerrecht.

Energierecht.

Eigentumsrecht.

Und gegebenenfalls:

Vergesellschaftungsrecht.

Das gilt übrigens unabhängig von der politischen Richtung

Ein anderer Staat könnte:

Steuern erhöhen.

Kapitalverkehr beschränken.

Ausländisches Eigentum begrenzen.

Mietrecht liberalisieren.

Subventionen streichen.

Oder Eigentumsrechte stärken.

Die konkrete Maßnahme ist unterschiedlich.

Das Prinzip bleibt:

Immobilien sind immer auch eine Wette auf eine Rechtsordnung.

Genau deshalb ist Vermögensdiversifikation größer als Aktien gegen Anleihen

Wenn wir über Diversifikation sprechen, denken wir meistens an:

Aktien.

Anleihen.

Immobilien.

Gold.

Liquidität.

Das ist richtig.

Aber es gibt noch eine weitere Dimension:

geografische Diversifikation.

Und noch eine:

rechtliche Diversifikation.

Ein Anleger kann fünf unterschiedliche Immobilien besitzen.

Wenn alle fünf in derselben Stadt stehen, unterliegen trotzdem alle:

derselben Landespolitik.

demselben Mietrecht.

demselben Steuersystem.

demselben Währungsraum.

Das ist Diversifikation nach Objekten.

Aber nicht unbedingt nach Rechtsräumen.

Ein deutscher Haushalt besitzt häufig erstaunlich viel Deutschland

Das Einkommen:

Deutschland.

Das Eigenheim:

Deutschland.

Vermietete Immobilien:

Deutschland.

Die gesetzliche Pension oder Rente:

Deutschland.

Bankguthaben:

Euro.

Vielleicht noch deutsche Unternehmensaktien.

Jede einzelne Position kann vollkommen vernünftig sein.

Aber gemeinsam entsteht:

Konzentration.

Die sollte man zumindest kennen.

Und hier kommt Gold ins Spiel

Nicht als politisches Statement.

Und schon gar nicht als These:

„Deutschland enteignet – deshalb Gold kaufen.“

Das wäre unseriös.

Gold erfüllt vielmehr eine strukturell andere Funktion.

Eine Immobilie besitzt einen festen Standort.

Ein physischer Goldbestand kann grundsätzlich an unterschiedlichen Orten verwahrt werden.

Deutschland.

Schweiz.

Singapur.

Andere Rechtsräume.

Damit kann Gold neben der Anlageklassendiversifikation eine weitere Dimension ermöglichen:

geografische Diversifikation.

Aber auch ein Goldbarren lebt nicht außerhalb des Rechts

Das ist entscheidend.

Gold unterliegt genauso einer Rechtsordnung.

Wo liegt der Barren?

Wer besitzt ihn rechtlich?

Ist Eigentum oder lediglich eine Forderung verbrieft?

Wie funktioniert der Herausgabeanspruch?

Welche Verwahrstelle hält das Metall?

Welches Recht gilt?

Was passiert bei Insolvenz?

Welche Steuern und Meldepflichten bestehen?

Diese Fragen verschwinden nicht.

Sie werden sogar wichtiger.

Der Vorteil ist deshalb nicht „Freiheit vom Staat“

Eine solche Behauptung wäre falsch.

Der strukturelle Unterschied lautet:

Ein Goldbestand ist geografisch grundsätzlich beweglicher als ein Grundstück.

Und:

physisches Gold ist keine Forderung gegenüber einem Schuldner.

Eine Immobilie besitzt dafür wiederum Vorteile, die Gold nicht besitzt.

Sie produziert Wohnraum.

Sie kann Mieterträge erzielen.

Sie kann finanziert werden.

Sie besitzt einen Nutzwert.

Gold dagegen:

zahlt keinen Zins.

produziert keinen Cashflow.

verursacht Verwahrungskosten.

und schwankt erheblich im Preis.

Die beiden Vermögenswerte erfüllen unterschiedliche Aufgaben.

Genau deshalb sollte man sie nicht gegeneinander ausspielen

Immobilie oder Gold?

Ist für mich die falsche Frage.

Interessanter ist:

Welche Risiken besitzt welches Vermögen?

Immobilie:

Standortrisiko.

Regulierungsrisiko.

Finanzierungsrisiko.

Mieterrisiko.

Instandhaltungsrisiko.

Gold:

Preisrisiko.

Verwahrrisiko.

Liquiditäts- und Transaktionskosten.

Gegebenenfalls Währungsrisiko aus Sicht des Anlegers.

Wer die Risiken versteht, kann sie kombinieren.

Heimstaden liefert dafür gerade ein perfektes Lehrstück

Das Unternehmen kann seine bestehenden Berliner Häuser nicht verschieben.

Aber es kann entscheiden:

Wo landet der nächste Euro?

Genau diese Freiheit besitzt Kapital.

Die bestehende Immobilie bleibt stehen.

Der nächste Investitionsbetrag bewegt sich.

Das erklärt, warum politische Erwartungen schon heute wirtschaftliche Folgen entfalten können, obwohl ein Gesetz vielleicht erst Jahre später kommt – oder am Ende überhaupt nicht.

Das gilt nicht nur für Milliardenkonzerne

Natürlich verfügen Privatpersonen über völlig andere Möglichkeiten als ein europäischer Immobilienkonzern.

Aber das Prinzip ist identisch.

Man kann sich fragen:

Wo verdiene ich mein Geld?

Wo liegen meine Immobilien?

In welcher Währung halte ich Liquidität?

Wo liegen meine Wertpapiere?

Und:

welchem Rechtsraum ist mein gesamtes Vermögen ausgesetzt?

Darüber wird überraschend selten gesprochen.

Vielleicht ist das die eigentliche Lektion dieser Berliner Debatte

Nicht:

Der Staat nimmt Immobilien weg.

Denn das ist bislang nicht passiert.

Nicht:

Heimstaden flieht aus Deutschland.

Denn sein Bestand bleibt hier.

Sondern:

Vermögen und Kapital sind zwei verschiedene Dinge.

Ein bestehendes Vermögen kann immobil sein.

Neues Kapital ist es nicht.

Und Kapital reagiert auf Erwartungen.

Für eine Volkswirtschaft ist das entscheidend

Ein Staat kann bestehende Fabriken, Wohnungen und Grundstücke regulieren.

Aber zukünftige Investitionen können ausbleiben.

Das ist der Teil wirtschaftspolitischer Entscheidungen, der in politischen Debatten leicht übersehen wird.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur:

Was passiert mit bestehendem Eigentum?

Sondern auch:

Wo entsteht das nächste?

Und für private Anleger gilt etwas Ähnliches

Man sollte nicht versuchen vorherzusagen, welche Regierung in zehn Jahren welche Gesetze beschließt.

Das kann niemand.

Der Zweck von Diversifikation liegt gerade darin:

dass man es nicht wissen muss.

Unterschiedliche Anlageklassen.

Unterschiedliche Schuldner.

Unterschiedliche Währungen.

Und gegebenenfalls:

unterschiedliche Rechtsräume.

Nicht aus Angst.

Sondern aus Risikomanagement.

Denn eine Immobilie kann man tatsächlich nicht mitnehmen

Aber das ist nur die halbe Geschichte.

Die wichtigere lautet:

Den Standort des nächsten Vermögenswertes kann man wählen.

Und vielleicht sollte geografische Diversifikation deshalb bei der Vermögensplanung dieselbe Aufmerksamkeit bekommen wie die klassische Frage:

Aktien oder Anleihen?

Bleiben Sie weitsichtig.
Ihr
Helge Peter Ippensen

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung sowie keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Edelmetallen oder Finanzinstrumenten dar.