Koupě nemovitosti pomocí fyzických drahých kovů z celního skladu: Co se za tím skutečně skrývá
21. dubna 2026
Vydavatel: Spargold GmbH | spar.gold
Datum: Duben 2026
Doba čtení: cca 8 minut
„V celním skladu je uloženo stříbro — a lze jím dokonce zaplatit za nemovitost.“
Tuto větu lze stále častěji slyšet v komunitách zaměřených na věcné hodnoty. Co se za tím skrývá? A kde končí legální strukturování a seriózní poradenství — a kde začínají nebezpečné polopravdy?
Celní sklad (Zollfreilager) je tranzitní prostor pod celním dohledem. Zboží, které je v něm uloženo, se formálně nepovažuje za dovezené do hospodářského území. Dokud stříbro, platina nebo palladium zůstávají ve skladu, nevzniká povinnost odvodu DPH — ani v místě uskladnění, ani v Německu.
Nejedná se o žádný trik ani šedou zónu: Celní sklady existují již desetiletí, jsou úředně povoleny a odpovídají mezinárodnímu obchodnímu právu. Pro německé soukromé investory, kteří chtějí držet bílé kovy dlouhodobě, se jedná o zcela legální nástroj pro optimalizaci majetku.
Známými lokalitami jsou Švýcarsko (Curych, Ženeva), Singapur a Lichtenštejnsko. Všechny mají společné: Leží mimo celní území EU a podléhají výhradně příslušnému národnímu právu — nikoliv německému zákonu o DPH (UStG).
Co se změnilo: Německé celní sklady byly prakticky znehodnoceny novou úpravou § 4 č. 4b UStG (list BMF ze dne 9. dubna 2026). Skladů mimo EU se tato změna netýká.
V komunitě věcných hodnot koluje model, který ve své základní struktuře vypadá takto:
Kupující nemovitosti vlastní zásoby drahých kovů v celním skladu mimo EU — například ve Švýcarsku nebo v Singapuru. Namísto zaplacení kupní ceny bankovním převodem převede na prodávajícího vlastnictví odpovídajícího podílu přímo ve skladu. Žádný kov se nepohybuje, nevzniká žádné clo ani lokální DPH.
Tato myšlenka zní elegantně. V zásadě není ani nelegální. Je však mnohem náročnější na splnění podmínek, než se na první pohled zdá.
Kdo použije drahý kov jako úhradu kupní ceny, ten jej z daňového hlediska zcizuje. Jedná se o soukromý prodejní obchod podle § 23 odst. 1 č. 2 EStG — i když netečou peníze, ale dochází ke směně.
Důsledek: Doba držení drahého kovu musí v okamžiku převodu vlastnictví činit minimálně 12 měsíců. V opačném případě musí být celý nárůst hodnoty zdaněn osobní sazbou daně z příjmu. U větších pozic to může rychle znamenat šestimístné částky. Teprve po uplynutí roční lhůty je zisk z prodeje pro soukromé osoby osvobozen od daně.
Povinnost dokumentace: Nákupní doklady s datem, množstvím a pořizovací cenou je nutné bezpodmínečně uschovat. Kdo je nemůže předložit, má v případě kontroly vážný problém.
Daň z nabytí nemovitých věcí (v závislosti na spolkové zemi 3,5 až 6,5 % z kupní ceny) je splatná nezávisle na zvoleném způsobu platby. Základem daně je tržní hodnota nemovitosti — nikoliv nominální protihodnota použitého drahého kovu.
Notář má povinnost nahlásit skutečnou ekonomickou protihodnotu. Pokusy o snížení základu daně z nabytí nemovitých věcí prostřednictvím manipulace s oceněním jsou relevantní z hlediska trestního práva daňového.
Koupě nemovitostí v Německu vyžaduje povinné notářské ověření (§ 311b BGB). Kupní cena musí být ve smlouvě přesně a úplně popsána.
Platba kupní ceny převodem vlastnictví drahého kovu v celním skladu mimo EU je notářsky proveditelná — vyžaduje však velmi precizní smluvní úpravu: - Přesný popis převáděného majetku (kov, množství, místo uložení, označení depozitu) - Základ ocenění (denní kurz které reference? Ke kterému rozhodnému dni?) - Mechanismus převodu vlastnictví ve skladu (potvrzení o přeúčtování od provozovatele skladu) - Konstrukce splatnosti: Kdy se kupní cena považuje za uhrazenou?
Mnoho notářů tento model z preventivních důvodů odmítne nebo bude trvat na velmi specializovaném právním poradenství.
Notáři jsou podle § 10 GwG povinni provádět identifikaci a posouzení rizik. Platba za nemovitost formou zásob drahých kovů v zahraničí je z definice neobvyklou transakcí a vyvolává zvýšené povinnosti náležité péče.
V případě pochybností existuje ohlašovací povinnost vůči FIU (Financial Intelligence Unit). To se nepřímo týká i kupujícího: Musí být schopen doložit úplný původ a daňové zacházení se svými zásobami bez jakýchkoli mezer.
Prodávající, který obdrží drahý kov namísto peněz, získává zahraniční majetek. Ten je: - Nutné uvést v německém přiznání k dani z příjmů - Při pozdějším prodeji zatížen vlastní roční lhůtou (od data jeho nabytí) - V případě podnikatelského pozadí posuzován jako zdanitelný příjem
Mnoho soukromých prodejců tento model prostě odmítne — protože potřebují likviditu, nikoliv zásoby drahých kovů v Curychu nebo Singapuru.
Zde je třeba mluvit na rovinu — a to i my ve Spargold.
Tento model existuje. Koluje v komunitách věcných hodnot a někteří poskytovatelé jej diskrétně propagují — občas s podtextem, že transparentnost vůči finančnímu úřadu je volitelná. Právě to je nebezpečné.
Co zbývá při bližším pohledu:
Daňové výhody tohoto modelu jsou reálné — ale pouze, pokud jsou splněny všechny podmínky. Zejména 12měsíční lhůta je nesmlouvavá. Kdo použije zásoby, které si vytvořil před méně než rokem, k platbě za nemovitost, realizuje zdanitelný zisk. Neznalost neomlouvá.
Představa, že lze díky chytré konstrukci trvale operovat pod radarem daňových úřadů, je iluze. Programy automatické výměny informací (OECD-CRS, FATCA) se stále častěji rozšiřují i na depozity věcných hodnot a celní sklady mimo EU — jak ve Švýcarsku, tak v Singapuru. Mezinárodní konsenzus o úplném podchycení majetku v zahraničí je politicky neotřesitelný.
Skutečný problém nespočívá v nástroji samotném. Spočívá ve způsobu, jakým je komunikován: Často jako nekomplikovaná cesta k úspoře daní, zřídkakdy s úplným popisem všech povinností a rizik. Kdo vede klienty do takových struktur, aniž by zajistil úplný řetězec daňového poradenství, jedná v lepším případě nedbale.
Ve Spargold je náš přístup jiný: Budujeme platformu, na které fyzický drahý kov funguje transparentně, v souladu s předpisy a trvale jako stavební kámen majetku. K tomu patří i pojmenování nepříjemných pravd — i když to vlastní téma komplikuje.
Koupě nemovitosti s drahým kovem z celního skladu mimo EU není výplodem fantazie. Za správných podmínek je legální a může být daňově efektivní. Podmínky zní:
✅ Doba držení drahého kovu > 12 měsíců (§ 23 EStG)
✅ Úplná dokumentace nákupu, doby držení, pořizovacího kurzu
✅ Notářské ověření s přesným popisem kupní ceny
✅ Daň z nabytí nemovitých věcí na základě tržní hodnoty
✅ Dokumentace původu v souladu s GwG
✅ Daňové poradenství pro obě strany
✅ Akceptace ze strany prodávajícího — a jeho banky
Pokud chybí byť jen jedna z těchto složek, je konstrukce buď prakticky nerealizovatelná, nebo daňově riziková. Neexistuje žádná zkratka.
Transparentnost přitom není nejmenší zlo — je to jediná cesta.
Kdo chce tento model využít, potřebuje zkušeného daňového poradce, specializovaného notáře a čistou, úplnou dokumentaci. Kdo se toho obává, měl by od toho upustit.
Spargold GmbH je platforma pro fyzické mikrospoření do zlata se sídlem v Jeveru. Stojíme za transparentními investicemi do věcných hodnot v souladu s předpisy — bez zkratek. Tento článek slouží pro obecné informace a nenahrazuje individuální daňové nebo právní poradenství. Další informace na spar.gold
Doplňující informace: - List BMF ze dne 9. dubna 2026 k § 4 č. 4b UStG - § 23 odst. 1 č. 2 EStG (Soukromé prodejní obchody) - § 311b BGB (Povinnost notářského ověření) - § 10 GwG (Povinnosti náležité péče u realitních transakcí)
Zůstaňte prozíraví
Váš Helge Peter Ippensen